Different Approach to Housing

Prijsvragen voor buitengewone gemeenschapsarchitectuur op incourante plots
Community Land Trust Brussel (CLTB) creëert gemeenschappelijke gronden door land van de markt te halen en speculatie onmogelijk te maken, waardoor nieuwe sociale woningbouwmodellen mogelijk zijn. In samenwerking met het team Brussels Bouwmeester Mâitre Architecte (BMA) heeft dit model op verschillende plekken in de stad unieke architectuur opgeleverd als manifestatie van uitzonderlijke uitgangspunten voor woningbouw en openbare voorzieningen.

CLTB is in 2010 opgericht door een coalitie van activisten en verenigingen. Voor gemeentelijke gronden die minder interessant zijn voor marktpartijen en standaardwoonconcepten (bijvoorbeeld een driehoekig erf met blinde muur als afscheiding of rond een klein openbaar toegankelijk park), worden samen met het team (BMA) een architectuurprijsvraag uitgeschreven. Er worden specifieke eisen of wensen meegegeven, zoals bijzondere samenlevingsvormen, functiecombinaties, biodiversiteit of circulariteit. BMA organiseert de prijsvragen en stelt een professionele jury op, die samen met CLTB, bewoners en de buurt (die vooral kijkt naar de openbaar toegankelijke voorzieningen). Het juryrapport, inclusief runners-up, wordt gepubliceerd. De design briefs evolueren overigens gelijkop met maatschappelijke ambities. In de jaren 2010 gingen ze veel over dichtheid; tegenwoordig is klimaatbestendigheid, CO2-belasting en hergebruik belangrijk.

De koppeling van mogelijkheden en voorwaarden heeft in de afgelopen jaren geresulteerd in verschillende projecten met een hoge dichtheid aan stedelijke kwaliteiten in beperkte ruimtes en buitengewone architectuur. CLTB krijgt sinds 2013 gemeentelijke gronden in beheer te krijgen van de overheid onder 99-jarige erfpacht. Doordat de grondprijs niet meespeelt in de woonkosten kunnen woningen zo’n 40 procent goedkoper zijn. De CLT projecten worden gemeenschappelijk bestuurd: lokale overheden, bewoners en omwonenden hebben allen een derde zeggenschap. Het traject heeft een emancipatorisch effect omdat bewoners al vroeg in het proces vragen worden gesteld waarover ze nog niet eerder hebben nagedacht. De bewoners nemen ook meer eigenaarschap over de woongebouwen. Omdat het (enigszins) kwetsbare bewoners betreft, worden de low-tech duurzaamheidsoplossingen toegepast die eenvoudiger te begrijpen en bewerken zijn. De sociale woonorganisaties (de gemeentelijke partij in het CLT-bestuur) hebben lagere overhead- en onderhoudskosten in de CLT-projecten dan in hun andere wooncomplexen omdat de CLT de panden zoveel mogelijk zelf beheert.

Inmiddels zijn vijf projecten opgeleverd die 104 gezinnen huisvesten en zijn vijf projecten in aanbouw voor nog eens 64 woningen. De koopwoningen mogen niet met winst worden doorverkocht. De gemeente heeft bijna geen ‘landrestanten’ meer in bezit, waardoor de verdere uitrol van community land trusts voorlopig stokt. Voor gemeentes met grondbezit kan het een waardevol ontwikkel- en beheermodel zijn dat betaalbaar wonen op lange termijn garandeert en bewoners meer zeggenschap geeft over hun woonomgeving. Zonder overheidsinbreng lijken CLT-projecten vooralsnog onmogelijk.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Vers.A Architecture

Een opeenstapeling van sociale en duurzame ideeën in één wooncoöperatie
Door heel Nederland proberen individuen en groepen ‘anders te werken aan wonen’ door in hun nieuwe huisvestingsprojecten een bepaald aspect te verbeteren, van een financieringsmodel dat een coöperatieve woonvorm mogelijk maakt tot een bouwmethode die volledige circulariteit belooft. Ecodorp Boekel daarentegen draait niet aan een enkele knop maar lijkt zo ongeveer alles wat komt kijken bij het realiseren van een zelf geïnitieerd woonproject helemaal opnieuw uit te vinden. Het project, direct naast het gelijknamige dorp in het oosten van Brabant, is inmiddels bijna voltooid en krijgt veel media-aandacht.

Ecodorp Boekel bestaat, afgezien van een opeenstapeling van sociale en duurzame ideeën, in de praktijk uit 30 sociale huurwoningen, zes mantelzorgwoningen, een buurthuis, boomhutten voor bezoekers en een tijdelijk verblijf voor kunstenaars. Het wordt ontwikkeld als een wooncoöperatie, volgens een inmiddels beproefd model waarin bewoners huren van hun eigen vereniging en de platformorganisatie VrijCoop een wakende rol krijgt toebedeeld. Het project is daarnaast op vernieuwende wijze klimaatpositief en klimaatadaptief gebouwd, waarbij gebruik wordt gemaakt van 40 centimeter dikke kalkhennepwanden, een fundering van duurzaam glasschuim en veel gerecyclede materialen.

Het ecodorp is ook voorzien van een innovatieve basalt-accu, die in de zomer wordt opgeladen door 650 zonnepanelen en de rest van de winter de huizen verwarmd, een klimaatadaptieve voedseltuin, een ecologische waterzuivering en zelfs een eigen zwemvijver met strand. Dit alles is opgebouwd volgens de zogenaamde biomimicry-principes, waarbij zoveel mogelijk natuurlijke processen worden nagebootst. Het geheel is gefinancierd door grootschalige crowdlending waarin voor bijna één miljoen euro aan certificaten zijn uitgegeven, flinke overheidssubsidies en leningen van, zoals vaker bij dit soort projecten, de duurzame Duitse bank GLS.

Het ecodorp zou niet mogelijk geweest zijn zonder de inspanningen van een aantal bepalende kartrekkers, maar ook niet zonder een burgemeester die grond reserveerde voor de groep toen hij over het voornemen voor een ecodorp hoorde, de Boekelse recente traditie van welstandsvrij bouwen en een speciale aanwijzing voor het ecodorp in de crisis- en herstelwet om bij uitzondering van het bouwbesluit af te mogen wijken. Hierdoor kon er volop worden geëxperimenteerd en de architectuur is daarmee vooral een resultante van de duurzame en kostenbesparende ambities. De kracht van het project zit dan ook vooral in de effectieve combinatie van de vele ‘best practices’.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Van Laarhoven Combinatie

Een gemeenschappelijke oude dag
Middenin Stockholm, op het eiland Södermalm, bevindt zich het collectieve woongebouw Färdknäppen, voor mensen in de tweede helft van hun leven die geen thuiswonende kinderen (meer) hebben. Anders dan een verzorgingstehuis is het een woonplek met veel gedeelde ruimte en voorzieningen waar de ruim 50 bewoners samen voor zorgen. Zo kan het leven gemakkelijker, leuker, duurzamer en goedkoper zijn op het moment dat mensen in een levensfase komen waarin de sociale intensiteit uit het gezins- en werkend leven afneemt, net als het lichamelijk welzijn. Het project is eind jaren ‘80 geïnitieerd door een groep mensen van middelbare leeftijd, onder wie architecten, die voor hun oude dag een andere woonvorm wensten dan wat voorhanden was. Een belangrijke drijfveer was het minimaliseren van eenzaamheid en afhankelijkheid, en daarmee individuele en publieke zorgkosten. Ook speelde de gedachte mee dat de doorstroom op de woningmarkt kan worden bevorderd wanneer meer ouderen hun (te) grote woningen inwisselen voor een beter passende woonvorm. Het project werd opgepakt door een sociale woningbouworganisatie en in 1993 opgeleverd.

Het huis is onderdeel van een grotere gemeenschap van ongeveer 125 betrokkenen. Wanneer een woning vrijkomt, worden uit deze gemeenschap nieuwe bewoners geselecteerd. De streefbalans is dat de helft van de bewoners nog werkt en de andere helft gepensioneerd is; leeftijden variëren van begin veertig tot bijna honderd jaar. Kook- en schoonmaaktaken zijn verdeeld, mensen dragen bij naar hun capaciteiten (fysiek en in tijd). De gepensioneerden besteden verhoudingsgewijs meer tijd aan het bereiden van gezamenlijke maaltijden en het huishouden. Het delen van deze huishoudelijke taken bespaard individuen tijd en geld, maar vergroot de individuele betrokkenheid en rol van betekenis. De overkoepelende woningbouworganisatie betaalt de woongemeenschap voor het tuinonderhoud. Het complex kent ruime gedeelde voorzieningen, van wasfaciliteiten en een houtwerkplaats tot kranten en een textielatelier. Individueel energieverbruik en afval is veel gemiddeld veel lager dan dat van alleenwonende ouderen. Er worden ook veel sociale en culturele activiteiten georganiseerd. Veel bewoners zijn grootouders en passen op hun kleinkinderen in het pand.

De woningbouworganisatie realiseerde later nog drie vergelijkbare projecten. De onderhoudskosten van de collectieve seniorenwoningen zijn voor hen veel lager dan in andere, niet-collectieve woongebouwen.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Kerstin Kärnekull / Färdknäppen

Miljoenen gehuisvest door een beproefd zelfbouwmodel
Soms is het belangrijk even uit te zoomen en het gemodder in de polder te vergelijken met hoe elders anders aan wonen gewerkt wordt. In de Egyptische hoofdstad Caïro is de afgelopen decennia één specifieke zelfbouwmethode ontstaan, waarmee in relatief korte tijd zonder enige overheidssturing of financiering miljoenen woningen gerealiseerd zijn. Deze methode ontstond toen in de jaren 70 en 80 de Egyptische overheid steeds minder in woningbouwprogramma’s investeerde terwijl er tegelijkertijd steeds meer mensen van het platteland naar de stad verhuisden. Zij hadden vaak geen andere keus dan kleine stukjes landbouwgrond te kopen vlak buiten de stad en daar zonder toestemming een woning te bouwen, vrijwel altijd in de vorm van een betonnen structuur met muren van lokaal gebakken baksteen.

Al snel bleek het natuurlijk nog goedkoper om samen met anderen, vaak families afkomstig uit hetzelfde dorp, een gebouw van meerdere verdiepingen te realiseren en de grond- en bouwkosten met elkaar te delen. Om de kosten verder te drukken werd het stukje grond vaak volledig volgebouwd, dicht tegen andere gebouwen aan met aan één kant een een iets teruggeduwde rooilijn om ruimte uit te sparenvoor een smalle straat. De overheid nam zich meermaals voor om deze vorm van informele stadsontwikkeling te beperken en reguleren, maar had uiteindelijk geen andere keus dan het fenomeen te erkennen en iedereen op de nutsvoorzieningen aan te sluiten.

Zo ontstonden er met de jaren enorme, zelfgebouwde en goed functionerende buitenwijken (lokaal ‘ashwaiat’ genoemd), waar op dit moment naar schatting zo’n 70% van de bevolking woont, wat neer komt op 12 tot 15 miljoen mensen. Hoewel de ashwaiat dichtbevolkt zijn en er een enorm gebrek is aan publieke ruimte en groen, zijn het doorgaans woonwijken van een zekere kwaliteit die op geen enkele manier te vergelijken zijn met de favelas en bidonvilles van andere megasteden. Daarnaast heeft het een relatief goed bereikbare, compacte stad opgeleverd die mensen tot op zekere hoogte naar eigen en gezamenlijk inzicht hebben kunnen realiseren. Daarmee zijn de ashwaiat een unicum dat heeft kunnen ontstaan door de combinatie van een schaarse hoeveelheid landbouwgrond en een overheid die haar rol beperkte tot door collectieve actie gedwongen aanleg van de nodige voorzieningen.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: jonahbettio/Flickr

Geautomatiseerde houtbouw voor snelle opvulling leegstand
Het idee dat leegstaande, schijnbaar overbodige gebouwen met een paar simpele ingrepen weer een nieuwe functie kunnen krijgen is al zo oud als dat de mensheid bouwt. In Nederland was het vooral de kraakbeweging die vanaf de jaren 70 op grote schaal begon te experimenteren met het transformeren van leegstaande panden in collectieve woonprojecten en ruimte voor subcultuur. In de afgelopen decennia is het creatief herbestemmen van leegstaand vastgoed in korte tijd mainstream geworden. Zo zijn er naast de talloze eenmalige initiatieven, zoals bijvoorbeeld een bijzondere kerk die wordt omgebouwd tot enkele appartementen, ook allerlei meer structurele werkwijzen ontstaan, zoals de nogal altijd groeiende antikraaksector die alle mogelijke leegstaande panden door heel Nederland tijdelijk laat bewonen door studenten.

Een nieuwe, breed toepasbare werkwijze om leegstaand vastgoed voor korte of lange tijd te transformeren is de afgelopen jaren ontwikkeld door de jonge startup Respace. De mensen achter Respace ontwikkelden een geautomatiseerd houtbouwsysteem waarmee ze elk leegstaand maar wind- en waterdicht gebouw, van oude zwembaden tot industriële hallen, in heel korte tijd kunnen vullen met woningen of kantoorruimte. Met een druk op de knop vertaalt hun software een 3D-scan van de ruimte in een assemblage van houten elementen uit hun eigen bibliotheek, van kozijnen tot vloerplaten, die vervolgens direct door een partnerbedrijf gefreesd en als een flat pack aangeleverd kunnen worden. Een ander bedrijf zorgt vervolgens voor de snelle assemblage van het bouwpakket en, desgewenst, de volledige afwerking.

Een Respace-project heeft de kwaliteit van permanente bebouwing, maar de houten elementen zijn ook volledig remontabel. Hierdoor kan elke assemblage opnieuw geconfigureerd of zelfs helemaal uit elkaar gehaald en elders weer in elkaar gezet kan worden. Dit maakt het project in theorie bijzonder duurzaam, al moet nog blijken hoe de materialen, die eigendom zijn van de betreffende opdrachtgever, in de praktijk een volgende bestemming kunnen krijgen. Op dit moment zijn er in korte tijd een aantal kantoren door Respace gerealiseerd, die al veel lof hebben geoogst maar zich nog niet hebben kunnen bewijzen wat betreft circulariteit. In 2023 hoopt Respace ook hun eerste woningen op te leveren, waarbij de mogelijkheid tot het inbouwen van sanitaire voorzieningen ervoor zal zorgen dat de bewoners daarvoor niet afhankelijk zijn van het grotere gebouw waar ze zich in bevinden.

Op de lange termijn is het voor het slagen van Respace cruciaal dat niet alleen de houtprijs relatief stabiel blijft maar er ook genoeg geschikte leegstaande panden beschikbaar blijven komen. Hoewel er op dit moment nog altijd miljoenen vierkante meters leegstaan in Nederland is het de vraag of ter zijner tijd sloop en herontwikkeling niet de voorkeur gaan krijgen boven tijdelijke invulling. Met de druk van de huidige wooncrisis heeft Respace voor nu in ieder geval de beste papieren.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Respace

Verschillende uitbouwen als afspiegeling van de veranderende bewonersgroep
De Davidson Prize is een jaarlijkse prijsuitreiking voor ontwerpen die nieuwe woonconcepten voorstellen. De editie van 2022 werd gewonnen door een coalitie (Charles Holland Architects, Quality of Life Foundation, Verity-Jane Keefe en Joseph Zeal-Henry) die reageerde op het tekort aan betaalbare woningen op het Engelse platteland en het eenzijdige aanbod van de ontwikkelaarswoning voor het kerngezin. De veronderstelling lijkt te zijn dat ontwikkelaars woningen bieden die mensen willen, en het bewijs daarvan is dan precies de verkoop van die woningen. Maar dat is een drogreden, want als er niets anders wordt voorgesteld kan moeilijk een andere voorkeur worden geformuleerd. Met het project Co-Living in the Countryside wil de ontwerpcoalitie de collectieve verbeelding oprekken.

Plattelandswonen biedt specifieke uitdagingen: er zijn weinig voorzieningen, afhankelijkheid van de auto is groot, er bestaat sociaal isolement en er is dus niet voor iedereen betaalbare en passende woonruimte. Co-Living in the Countryside stelt daarom een voor de hand liggende maar cultureel gezien radicale collectieve woonvorm voor, in de mooie omgeving van East Sussex waar veel ouderen relatief duur vastgoed bezitten en het voor jongere mensen moeilijk is om een woonplek te kopen of huren. De architectuur is qua initiële opzet eenvoudig: houtbouw met flexibele interieurs rond een gemeenschappelijke groene binnenplaats met moestuinen, bomen en speelplekken. Gedeelde ruimtes voor onder andere koken, eten, spelen, thuiswerken en klussen bieden bewoners ruimte voor een scala aan levensbehoeften. Het zijn huurwoningen – ondergebracht en door bewoners beheerd in een anti-speculatieve Community Land Trust – maar huishoudens kunnen, naar gelang hun noden of wensen veranderen, de lucht in groeien: er kunnen verticale toevoegingen worden gebouwd met ruime ontwerpvrijheid. Hiermee verandert ook het profiel van het wooncomplex met de tijd, als expressie van de evoluerende gemeenschap die het huisvest.

Daarmee is het ook een speelse visuele reactie op de landelijke en suburbane Engelse woonlandschappen, de met asfalt aan elkaar hangende maar geïsoleerde vrijstaande standaardwoningen of tweekappers. Het is ook een manier om juist huurders meer zeggenschap te geven over hun woning, hopend op een grotere verbondenheid met de plek en de gemeenschap. Door de clustering van huishoudens en de gedeelde voorzieningen moet ook gedeelde kinderopvang mogelijk worden, vaak een uitdaging op het platteland. Omdat het voorzieningenniveau hier over het geheel laag is, moeten mensen uit de lokale omgeving ook gebruik kunnen maken van bijvoorbeeld de kinderopvang, de moestuin en de werkplaats. Dit kan hopelijk ook de aanvankelijke scepsis of zelfs vijandigheid naar het project, dat de ontwerpers hebben ervaren, uit de lucht halen.

De Davidson Prize is een ideeënwedstrijd, maar door alle aandacht die de prijswinnaars ontvingen wordt het project steeds beter voorstelbaar voor de lokale gemeenschap.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Charles Holland Architects

Dat slimme manieren om anders te werken aan wonen bijna 40 jaar later nog steeds relevant en actueel kunnen zijn bewijst NV Zeedijk. Dit bedrijf werd halverwege de jaren 80 opgezet door de ondernemer Jack Cohen als reactie op de verloedering van de Zeedijk in Amsterdam en de voortdurende leegstand van een groot deel van de woningen. Hij bedacht in samenwerking met een wijkcentrum en een ondernemersvereniging een investeringsvehikel waarmee oude krotten konden worden opgekocht en getransformeerd tot betaalbare huurwoningen. Met kapitaalinjecties van de Gemeente Amsterdam en een aantal grote banken en investeerders ging de NV Zeedijk voortvarend van start en al snel werden de eerste panden gerenoveerd en de eerste woningen opgeleverd.

De afgelopen decennia heeft de NV Zeedijk een belangrijke rol gespeeld in de radicale transformatie van de straat en de buurt. Door de jaren heen werden steeds meer panden verworven en weer voor bewoning geschikt gemaakt. Tegelijkertijd werd er actief ingezet op het laten aanpakken van de bestaande drugsoverlast door politie en welzijnsorganisaties en werd er via het eigen vastgoed gestuurd op een divers winkelaanbod. De gemeente is al die jaren betrokken gebleven en nog altijd voor 78% eigenaar van de NV. Inmiddels heeft de straat een totaal ander aanzien. Er wordt weer volop gewoond, een nieuwe generatie diverse ondernemers heeft zich in de straat gevestigd en van criminaliteit is nauwelijks sprake meer.

Wél zijn met de jaren de huren steeds verder verhoogd en worden er steeds duurdere winkels en horeca naar de straat gehaald. Diegenen die beweren dat NV Zeedijk een motor van gentrificatie is geworden hebben niet helemaal ongelijk. Tegelijkertijd heeft de NV ook recent haar relevantie weer getoond. Een korte straat in het nabijgelegen Wallengebied was de afgelopen jaren bijna volledig in handen gekomen van de toeristische industrie, met uitsluitend toeristische eetgelegenheden op de begane grond en overwegend leegstand erboven. Dankzij een nieuwe kapitaalinjectie van de gemeente heeft NV Zeedijk bijna de hele straat voor een marktconforme prijs kunnen verwerven om het de komende tijd op dezelfde manier te transformeren zoals het bedrijf al decennia gewend is te doen.

NV Zeedijk laat zien dat een krachtig model met steun uit de samenleving en de overheid decennialang van betekenis kan zijn, en ook onder veranderende omstandigheden relevant blijft.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: nvzeedijk.nl

Boerenerven die niet meer (geheel) in gebruik zijn voor agrarische activiteiten hebben potentie als woonclusters. In het geval van knooperven mag dit ook, in tegenstelling tot wat de meeste bestemmingsplannen toestaan, wanneer in ruil wordt geïnvesteerd in landschapszorg. Het strategische afstudeerplan uit 2003 van landschapsarchitecten Karen de Groot en Ruut van Paridon leidde ertoe dat Provincie Overijssel – na tussenkomst van het verbindende overheidsorgaan InnovatieNetwerk – beleidsruimte schiep die de transformatie van boerenerven tot woonclusters mogelijk maakte. De ontwerpers waren betrokken bij het opstellen van de nieuwe provinciale omgevingsvisie die vervolgens ook gemeentelijke bestemmingswijzigingen inspireerde. Op de zogenaamde knooperven mag meer woonruimte worden gecreëerd wanneer ook wordt gezorgd voor beplanting, landschapsonderhoud en de aanleg van voet- en fietspaden om het erf openbaar toegankelijk maken. Het moest ontwikkelinitiatief mogelijk maken en tegelijkertijd krimp en landschapsverrommeling tegengaan.

De Gemeente Tubbergen creëerde een pilot, inclusief aangekocht boerenerf, maar dat kwam niet van de grond. Particulier initiatief in de gemeente Hof van Twente echter wel, en gebruikte de provinciale beleidsruimte om knooperf Nijland te realiseren op landgoed Westerflier. Op het terrein konden door renovatie van de oude hoofdboerderij en nieuwbouw woningen worden gecreëerd voor 5 gezinnen die in 2010 werden opgeleverd. In ruil daarvoor werd op het landgoed drie hectare nieuwe natuur aangelegd en oude landschapselementen hersteld en één kilometer openbare wandelpaden gecreëerd die verschillende erven verbindt en 90 procent van het landgoed toegankelijk maakt. De ontwerpprijsvraag werd gewonnen door ten dAm Architecten. De woningen, grotendeels houtbouw, hebben groene sedumdaken met ruime overstek waardoor ze opgaan in het coulissenlandschap en de aandacht op de oude hoofdboerderij valt. Na Erve Nijland zijn nog enkele knooperven gerealiseerd in Overijssel, vooral in de financiële crisis na 2008.

Door de opzet van het knooperfconcept worden gemeenten gevraagd kwalitatief mee te denken en gepaste voorwaarden te stellen en niet alleen over maximale vierkante meters woonruimte te beslissen. Een vergelijkbare aanpak zou nu, twintig jaar later, weer verschillende opgaven kunnen verknopen. Woongemeenschappen op vrijkomende boerenerven die biodiversiteitsgroei bewaken, regeneratieve bouwmaterialen kweken, het landschap onderhouden of andere waarden beheren die bij de lokale situatie passen, terwijl vertrekkende boeren – al dan niet om de krimpende stikstofruimte – hun vastgoed redelijk kunnen verkopen doordat de ontwikkelmogelijkheden juridisch worden verruimd.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: ten dAm Architecten

Wonen op de Nederlandse wateren heeft een lange geschiedenis. In het verleden was het veelal een woonvorm die ruimte bood voor een vrije, alternatieve leefwijze. Oude boten werden naar eigen inzicht verbouwd en aangemeerd op mooie plekken aan open meren of smalle grachten, altijd omringd door licht, lucht en natuurlijk water. Inmiddels is wonen op het water ook al lang en breed omarmd door het luxe woonsegment, wat geleid heeft tot een breed scala aan projecten met drijvende villa’s die veelal gepromoot worden om hun duurzaamheid maar voor de meeste mensen onbetaalbaar zijn.

Hoewel beide categoriën mooie oplossingen voor de woonbehoeften van specifieke individuen kunnen bieden heeft in de wereld van het waterwonen nog niet de schaalsprong plaatsgevonden die nodig is in de context van de huidige wooncrisis en de uitdagingen rond waterberging. Een bijzonder initiatief dat hierin mogelijk een rol kan gaan spelen is Nieuw Wonen op Water, die snel te bouwen, duurzame waterwoningen zo goedkoop kan realiseren dat het mogelijk is ze als sociale huur aan te bieden.

Het initiatief is ontstaan in Friesland, een krimpregio met veel water maar waar de vraag naar woningen niet constant is. Door de drijvende woningen simpelweg te verplaatsen kan hier efficiënt en zonder al te veel kosten op ingespeeld worden. Op dit moment zijn de voorbereidingen in gang voor een eerste pilot in het Friese dorp Heeg, bestaande uit enkele tientallen drijvende sociale huurwoningen. Het idee is om het project te laten financieren door duurzame beleggers en de woningen vervolgens onder te brengen in een stichting waar ook dorpsgenoten zitting in nemen.

Op deze manier biedt Nieuwe Wonen op Water kleine dorpsgemeenschappen de kans om weer grip te krijgen op de ontwikkeling van hun dorp en betaalbare woningen te realiseren die ook in krimpregio’s nog altijd schaars zijn. Mocht de eerste pilot succesvol verlopen biedt dit initiatief veel kansen in de rest van Nederland, zeker ook in gebieden waar ruimte gemaakt moet worden voor waterberging.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Nieuw Wonen op Water

Van gekraakte cipierswoningen tot een gecrowdfunde wooncoöperatie
Voor het op lange termijn bestendigen van vrijzinnige, collectieve woon- en leefruimte is het belangrijk jezelf helemaal opnieuw uit te kunnen vinden, zo laat het verhaal van Bajesdorp zien. Het begon allemaal in 2003, toen een groep jongeren de leegstaande cipierswoningen naast de beruchte Bijlmerbajes in Amsterdam kraakten en daar met de jaren vormgaven aan een hechte, eigenzinnige leefgemeenschap. Destijds was kraken nog toegestaan, wat de groep nét het beetje zekerheid gaf om te investeren in de woningen, het buurtrestaurant De Muiterij en het jaarlijkse Bajesdorp festival. Met de inwerkingtreding van het kraakverbod werd Bajesdorp niet direct ontruimd omdat er nog geen plannen voor de woningen waren, maar als snel bleek dat de Bijlmerbajes zou gaan sluiten en gesloopt zou worden, en het hele terrein herontwikkeld zou worden tot een dure, dichtbebouwde woonwijk.

De Bajesdorpgemeenschap besloot mee te gaan bewegen met de toekomstige ontwikkelingen en maakte een plan voor een nieuwe wooncoöperatie als onderdeel van de nieuwe wijk. De gemeente was geen eigenaar van de grond en kon het niet direct aan Bajesdorp in erfpacht uitgeven, maar ze konden wel in de Nota van Uitgangspunten opnemen dat er een broedplaats moest komen. Ontwikkelaar AM, die uiteindelijk de tender voor het hele project wint, neemt hiertoe logischerwijs contact op met Bajesdorp en zo komt er, na veel onderhandelingen, plaats voor een permanent Bajesdorp in de nieuw te bouwen wijk.

De Bajesdorpgemeenschap kiest hierbij uiteindelijk voor, zoals zij het omschrijven, de “collectieve, revolutionaire eigendomsvorm van VrijCoop.” Ze worden onderdeel van de VrijCoop verenigingsstructuur, die gemodelleerd is naar het al langer bestaande Mietshäuser Syndikat. Hiertoe is de Vastgoedvereniging Het Nieuwe Bajesdorp opgericht, die eigenaar wordt van het te bouwen vastgoed en twee leden kent, namelijk de Gebruikersvereniging Het Nieuwe Bajesdorp en Vereniging VrijCoop als tweede, wakend lid. Deze constructie voorkomt dat er structurele wijzigingen gemaakt kunnen worden in de opzet van de wooncoöperatie, waardoor het voor altijd buiten markt gehouden wordt.

De afgelopen jaren is de Bajesdorpgemeenschap druk bezig geweest met de financiering van het project, waarvoor onder andere een lening werd afgesloten bij de Duitse bank GLS en obligaties werden uitgegeven die gretig aftrek vonden in de Amsterdamse subcultuur. Op dit moment is een aannemer bezig met de bouw van het casco, dat na de zomer aan bewoners overgedragen zal worden. Het Nieuwe Bajesdorp zou niet mogelijk geweest zijn zonder de tomeloze inzet van de bewonersgroep, maar ook niet zonder de gemeente die ruimte maakte voor een broedplaats in de nota, of zonder de bereidwilligheid van een ontwikkelaar als AM. Daarnaast waren innovatieve modellen zoals de vrijcoop-structuur en de gemeenschapsobligaties cruciaal.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: bajesdorp.nl

In 2009 besloot Gemeente Nijmegen om net ten noorden van de Waal, in Lent, kavels uit te geven voor nieuwe woon-werkvormen waar bewoners ook de inrichting en het beheer van de openbare ruimte deels op zich konden nemen.

Een groep bewoners manifesteerde hierop hun gedeelde wens om duurzaam en collectief te wonen en kon hun initiatief realiseren onder de formele vleugels van Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) als woonproject Iewan. WBVG is in de jaren 80 opgericht vanuit de gedachte dat een lagere huurprijs mogelijk is wanneer bewoners zelf (deels) hun pand beheren en onderhouden. WBVG heeft 17 panden in eigendom en sinds een paar jaar ontwikkelt ze nieuwe projecten samen met woningcorporaties, die dan juridisch eigenaar zijn terwijl WBVG de exploitatie op zich neemt.

Zo werd woongebouw Iewan in 2015 aan de Karl Marxstraat in Lent opgeleverd, een complex in de sociale huursector waar gezinnen, ouderen, woongroepen, alleenstaanden en stellen kunnen wonen. Bewoners kozen voor compacte privéruimtes zodat budget en ruimte ontstond voor collectieve voorzieningen zoals een permacultuurtuin, biologische voedselcoöperatie, logeerkamers, klusgereedschap, deelauto’s en een multifunctioneel gebouw voor allerlei (buurt)activiteiten. Voorzieningen worden door de bewonersvereniging beheerd en onderhouden.

Iewan is ook het grootste ‘strogebouw’ van Nederland. Stro, feitelijk een afvalproduct, heeft een hoge isolatiewaarde, draagt bij aan een comfortabel binnenklimaat en is gemakkelijk te verwerken. Een bouwbedrijf zette een houtskeletstructuur neer die vervolgens door de toekomstige bewoners werd gevuld met stro en afgewerkt met leemstuc. Ze werden ondersteund door vrijwilligers die onder leiding van bouwvakkers kundig raakten in stro- en leembouw. Deze educatieve meebouwopzet drukte de bouwkosten, maar is voor de meeste bouwbedrijven minder interessant in economisch voorspoedige tijden. Het project dient ook als voorbeeld voor andere bouwprojecten met regeneratieve bouwmaterialen, passieve warmteregulering, waterzuivering en slimme energieoplossingen.

WBVG verbindt woongroepen en woningcorporaties, die elkaar doorgaans moeilijk vinden. De mogelijkheid om zelf beheer en onderhoud te doen zorgt in veel gevallen voor huurverlaging en een grotere betrokkenheid van de bewoners. Doordat de projecten zijn ondergebracht bij een woningcorporatie kunnen ze tegen gunstiger voorwaarden worden gefinancierd, maar zijn de woongroepen niet toegankelijk voor hogere inkomensgroepen. Een tussenvorm zou kunnen worden gezocht door binnen een wooncoöperatie een deel sociale huurwoningen te realiseren, zodat een grotere diversiteit in bewoners kan worden bereikt en deels een gunstige hypotheek kan worden afgesloten. Deze vorm is mogelijk binnenkort haalbaar.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: WBVG

Architectuur als proces, niet als product. Zo omschrijven de initiatiefnemers van Stad in de Maak hun werk, dat tot doel heeft om woon- en werkgemeenschappen te creëren voor mensen die meestal tussen wal en schip vallen op de woningmarkt. Ze doen dit vanuit collectiviteit: gedeelde ruimtes, gedeeld eigenaarschap en gedeeld eigendom. Dat laatste is een stip aan de horizon, maar alle projecten die tot dat moment – in kortere en langere tijdelijkheid – worden ontplooid worden gezien als trainingen in deeleconomie.

De meeste projecten zijn in tijdelijk beheer gekregen van woningcorporaties, vaak in een periode voor de sloop. Anders dan het populair geworden antikraakmodel, waar een enkele huurder soms honderden vierkante meters ‘bewaakt’, creëert Stad in de Maak plekken met gebruiksdichtheid waar niet alleen veel mensen en activiteiten onderdak wordt geboden maar ook voor de buurt en de wijdere stad iets te halen valt. Van een wasserette, werkplaats en buurtrestaurant tot kleine feestjes en groots theater. Generositeit naar de stad wordt ingezet om wantrouwen jegens onorthodoxe projecten weg te halen. De meeste bewoners betalen (lage) huur, waardoor ongeveer een derde van de ruimtes als commons kan worden georganiseerd.

Kleinere en grotere woon-werkprojecten (tot een hele straat in Rotterdam en zelfs twee in Vlaardingen, beide met tientallen bewoners) aangevuld met ontmoetingsplekken en gedeelde voorzieningen worden via een sociocratisch model door bewoners en gebruikers zelf bestuurd. Besluiten worden via consensus genomen en mensen worden concreet gevraagd om rollen binnen werkgroepen te vervullen. De architect wordt deelnemer en regisseur, begeeft zich nadrukkelijk in het project en denkt het project uitdrukkelijk niet van tevoren uit. Ontwerp en ontwikkeling wordt hiermee minder lineair ten opzichte van conventionele projecten, maar biedt daardoor wel ruimte voor zelfontplooiing en het samen ontwikkelen van onconventionele woonvormen. Bewoners worden ook officieel aanspreekpunt voor de wijk of in top-down processen met corporatie of gemeente. Wel moet de architect-regisseur enkele zaken veiligstellen, zoals een gemeenschappelijke ruimte waar samenkomst en ontwikkeling kan plaatsvinden.

Hoewel tijdelijkheid structurele investering of betrokkenheid in de weg kan staan, helpt het Stad in de Maak zichzelf te ontwikkelen en expertise op te bouwen richting volgende projecten. Maar het experiment moet wel herhaalbaar en schaalbaar worden, daarom wordt ook geprobeerd vastgoed aan te kopen, wat in Rotterdam tot nu toe niet lukte omdat de verkoop van gemeentelijk of corporatievastgoed nog vooral afhangt van prijs en minder van inhoud. De bestaande Stad in de Maak-projecten zijn mogelijk door de tomeloze maar niet directieve inzet van enkele coördinerende initiatiefnemers, de gemeenschappen die hun eigen woonomgeving beheren en ontwikkelen, en goede contacten met enkele institutionele partijen die ruimte willen vrijmaken voor tijdelijk woonexperiment.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Frank Hanswijk

Het Startblok Riekerhaven in Amsterdam is de laatste jaren negatief in het nieuws geweest door onder andere een een weggewaaid dak, een huurstaking en recentelijk nog een grote brand. Hoewel er (veel) ruimte is voor verbetering zijn de vier Startblokprojecten nog altijd een uitzonderlijk initiatief waar veel lessen uit te trekken zijn waar het gaat om tijdelijk wonen het huisvesten van jonge statushouders. Het idee voor het eerste Startblok-project ontstond in een periode waarin veel meer vluchtelingen dan voorheen hun weg naar Europa zochten en er snel dringend behoefte ontstond aan extra huisvestingsmogelijkheden om de de aanmeldlocaties te ontlasten.

Uiteindelijk opende Woningcorporatie De Key in samenwerking met een aantal partners in de zomer van 2016 het Startblok Riekerhaven in een stukje restruimte langs de A10, bestaande uit 565 wooneenheden in containers die eerder dienst hadden gedaan als studentenwoningen. Het grote verschil met de eerdere studentencomplexen is dat er precies evenveel Nederlandse jongeren als jonge statushouders uit dezelfde leeftijdscategorie gehuisvest werden en er stevig werd ingezet op het gemeenschapsleven. Elke gang kreeg een extra huiskamer en zogenaamde ‘gangmakers’ die, voor een kleine korting op de huur, zich dienden in te spannen voor het overbruggen van de culturele verschillen in het samenwoonproces.

Op deze manier hoopte De Key veel jongeren, waaronder veel Syriërs en Eritreeërs, een succesvolle start van een leven in Amsterdam te geven. De realisatie van het project kreeg veel media-aandacht en al snel volgden drie vergelijkbare complexen in andere delen van de stad. Inmiddels is het project een aantal jaren en een hele serie incidenten verder en kan er geconcludeerd worden dat veel jonge statushouders door hun levenservaring met een mentale problematiek te kampen hebben die veel aandacht en zorg vereist die niet zomaar op een paar ‘gangmakers’ afgewenteld kan worden. Daarnaast is op spectaculaire maar ook pijnlijke wijze duidelijk geworden dat snel gebouwde tijdelijke flexwoningen niet alleen van een te lage kwaliteit zijn maar ook tot levensgevaarlijke situaties kunnen leiden.

Er zijn wel snel veel meer Startblokprojecten nodig in alle Nederlandse steden, maar dan met professionele begeleiding en gebouwd om te blijven.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Socius

Gangbare economische modellen schieten vaak tekort in een door krimp getroffen buurt, omdat die modellen doorgaans uitgaan van groei. Een community land trust (CLT), dat meer gaat over zorg en beheer dan groei, lijkt hiervoor beter te werken, afgaande op het voorbeeld van Granby Four Streets in Liverpool. De bewonersvereniging van vier straten waar in 1990 150 van de 200 woningen leegstond na economische teloorgang in Liverpool, richtte in 2012 de CLT op. Eigendom leek de enige remedie om zeggenschap te bewerkstelligen en iets te kunnen doen aan het verval van de panden, omdat de gemeente geen projectontwikkelaars bereid vond iets met het gebied te doen.

Met behulp van een sociale investeerder en enkele fondsen kon de CLT 13 leegstaande woningen kopen voor één pond per stuk en bijna een miljoen investeren om ze weer leefbaar te maken. Voor het ontwikkelplan en ontwerp werd architectencollectief Assemble gevraagd. Zij begonnen met luisteren, kijken en onderzoeken, waarna ze tot de ontwerpen presenteerden voor de opwaardering van de woningen, het realiseren van publieke ruimte en het bijdragen aan lokale werkgelegenheid. Het voorstel zorgde ervoor dat Assemble de prestigieuze Turner Prize voor de kunsten won, wat extra zichtbaarheid voor de CLT genereerde. Daarbij konden 10 woningen worden verhuurd of verkocht, aan mensen die een relatie met de wijk hebben en tegen prijzen die zijn gekoppeld aan lokale inkomens in plaats van marktprijzen. Een bijkomend effect is dat andere verhuurders in de wijk dezelfde prijsrichtlijnen zijn gaan gebruiken.

Assemble is inmiddels ruim 10 jaar betrokken bij het project in verschillende rollen. Van de twee meest vervallen woningen is een wintertuin en gastenverblijf gemaakt, die in 2019 werden opgeleverd. De wintertuin is een verlengstuk van de woningen van bewoners en van de publieke ruimte. Ze wordt ook gebruikt voor bijeenkomsten en workshops. Door de lage aanschafprijs was deze ingreep voorstelbaar omdat winstmaximalisatie geen uitgangspunt was. Het ontwerp is een voorbeeld van natuurinclusieve gemeenschapsarchitectuur. Assemble richtte ook de Granby Workshop op, een plek voor lokaal werk en onderwijs, waar onder andere keramiektegels worden gemaakt met bewoners. Deze en andere producten worden verkocht en Assemble gebruikt de producten in veel van haar architectuurprojecten. Via de workshop en de maandelijkse lokale markt worden nieuwe geldstromen de wijk in gebracht.

Het ontwerpend onderzoek heeft als vliegwiel gediend voor de zichtbaarheid en toestroom van investeringen, maar het was de lokale bewonersvereniging, geleid door een handjevol vrouwen, die op eigen initiatief en met beperkte eigen middelen de buurt is gaan opruimen en opfleuren om zich uiteindelijk te formaliseren in de CLT. Ontwerp is belangrijk, een sterke gemeenschap is cruciaal. In groeiende gebieden kan een CLT ervoor zorgen dat deze betaalbaar blijven omdat financiële waarde niet kan worden onttrokken. Wel is het zo dat hoge grondprijzen in populaire gebieden het doorgaans, zonder goedertierenheid van eigenaren of overheden, moeilijker maken om een CLT op te richten door de hoge stichtingskosten.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Assemble

Architectuurprijzen zijn doorgaans een goede graadmeter voor de tijdgeest. De DAM Preis 2022 voor architectuur in Duitsland werd uitgereikt aan het collectieve woonproject San Riemo in München. Het is ontworpen door summacumfemmer en Büro Juliane Greb, in opdracht van Kooperative Grossstadt, die hiermee haar eerste woongebouw realiseerde.

Het gebouw heeft een trotse, frisse esthetiek en past met haar gevel van polycarbonaatpanelen en uitgesproken elementen in pastelkleuren toch goed in haar omgeving, terwijl het een vooruitstrevend beeld neerzet. Dat geldt, belangrijker nog, voor hoe de woningen zijn opgezet. Kooperative Grossstadt wil prototypes ontwikkelen voor deels experimentele woonvormen, waarvoor de ontwerpers een plattegrond hebben ontworpen als matrix die gradaties van collectiviteit toelaat: hier en daar grotere private appartementen, maar elders juist een grotendeels gedeelde verdieping met daarbinnen kleinere eigen kamers. De vier meter hoge begane grond is gemeenschappelijk, met ruime collectieve werkplaats, een cafetaria, een gastenverblijf en een maatschappelijke organisatie.

Er is een ged~eeld dakterras en de wintertuin die langs elke verdieping loopt biedt comfortabele buitenruimte die intiemere plekken biedt aan appartementen zodra de buitendeuren worden opengezet. Scheidingswanden en installaties maken de plattegrond ook naar de toekomst technisch en administratief flexibel, waardoor ruimtes kunnen worden samengevoegd of gescheiden, ook tussen verdiepingen. De Kooperative ziet San Riemo als een stap in de goede richting en wil met volgende projecten nog meer bereiken op het gebied van inkomensgerelateerde huurprijzen en open ontwerpprijsvragen voor nieuwe woonprojecten. San Riemo is mogelijk gemaakt door privaat initiatief van een politiek geëngageerd collectief, een technisch en sociaal vernuftig ontwerp, en de door de gemeente München gesubsidieerde grondprijzen voor coöperatieve woonvormen. Daarnaast valt een deel van de woningen onder gesubsidieerd huurniveau, waardoor overheidsbeleid zorgt voor betaalbaarheid.

Tekst: René Boer en Mark Minkjan
Beeld: Büro Juliane Greb en summacumfemmer